Меценатська допомога забудовникам чи дохід від продажу: у Рівному дискутують що робити з вільною ділянкою

У Рівному знайшли 69 соток землі, на якій місто може заробити, продавши на аукціоні. Однак депутати вагаються. В місцевій «Батьківщині» пропонують продавати право оренди землі, в «Європейській солідарності» хочуть спершу детальний план території коштом одного із забудовників.

Чому місто може стати меценатом забудовників і отримати збиток від земельної ділянки читайте далі.

69 соток землі і три недостовірності, озвучені на комісії Рівнеради

Ще в березні 2020-го року до Рівненської міської ради звернувся невідомий широкому колу громадянин О. Таборовець.

Він звернув увагу, що на вулиці Костромській у Рівному є майже 69 соток землі, яка належить місту. І її можна виставити на аукціон з продажу права оренди.

З тим, щоб переможець аукціону міг збудувати тут багатоквартирний житловий будинок з «об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури».

На основі цього звернення в Рівнераді підготували проект рішення. Його розглядали під час засідання бюджетної комісії Рівнеради 22 лютого.

Якшо коротко переказати, то обговорювали варіанти виставити ділянку на аукціон права оренди, аукціон продажу права власності, або ж спочатку робити детальний план території (і тоді невідомо що буде далі з ділянкою).

При обговоренні ми зафіксували ТРИ недостовірні фрази від учасників дискусії.

Ось частина цієї розмови. Заступник начальника управління земельних відносин Рівнеради Іван Очередько розповідає, що управління отримало завдання розрахувати стартову ціну орендної плати.

– Стартовий розмір орендної плати передбачається 299 тисяч [в рік], – каже посадовець.

– Можливо, була пропозиція готувати зразу на продаж земельну ділянку, а не в оренду?, – запитує голова бюджетної комісії, депутат від «Європейської солідарності» Павло Алексєвич.

– На продаж не піде, там землі сільгосп призачення, – відповідає Іван Очередько.

Це перша неправда: пізніше цю інформацію, в коментарі «Четвертій владі», заперечить депутат Рівнеради від «Європейської солідарності» Дмитро Котляров. За його словами, ця ділянка не сформована, тому вона виділяється із земель запасу міста та немає наразі ніякого цільового призначення.

– А правильно я розумію, що там замовники розроблюють якийсь детальний план території, і ця ділянка туди потрапляє? – Алексєвич.

– Я не чув, – Очередько.

– За моєю інформацією, там є дозвіл на розробку детального плану території, який в себе включає цю земельну ділянку. Тоді краще ДПТ зробити і може на продаж виставити, а не право оренди, – Алексєвич.

Недостовірність номер два: «Четверта влада» з’ясувала, що наразі немає жодних розробок ДПТ на цю територію, натомість депутат Дмитро Котляров наполягає, що ДПТ на цю ділянку та навколишню територію має оплатити один із місцевих забудовників – «Реноме», який побудував неподалік вісім багатоповерхівок.

– Ну дивіться, на продаж врядчи хтось буде купувати, як на мене, для будівництва багатоквартирного житлового будинку, – до розмови долучається депутат Рівнеради від «Батьківщини» Сергій Васильчук. – Тому що потім буде створюватися ОСББ, і все одно землю будуть передавати в землі міста, це ж логічно.

Недостовірність номер три: експерт із питань земельного законодавства Георгій Могильний, до якого ми звернулися за коментарем, каже, що якщо забудовник отримав землю у власність, то потім він сам вирішує питання що з нею робити. Наприклад, може подарувати цю землю для ОСББ.

– Тому, як на мене, продаж права оренди – це нормально. Нащо чекати, якщо є можливість. Буде конкуренція і буде надходження, – підсумовує Сергій Васильчук.

Дискусію можна переглянути на цьому відео:

Зрештою, за це питання проголосували троє з дев’яти членів комісії і його лишили на розгляд сесії. Тобто, що робити з цією ділянкою – вирішуватимуть депутати під час сесії, без рекомендацій бюджетної комісії.

«Передача в оренду для таких об’єктів – це меценатська допомога забудовникам за рахунок бюджету», – експерт

У Рівному провели лише один земельний аукціон права власності на земельну ділянку під будівництво житла – всю іншу землю роздавали без аукціонів за різними схемами.

У 2008-му році на єдиному у місті земельному аукціоні бюджет Рівного отримав 5 мільйонів гривень (на той час – мільйон доларів, – ред) за 22 сотки біля автовокзалу – тепер там житлова багатоповерхівка з магазинами.

Та після того аукціону, очевидно, хтось вирішив, що негоже щоб такі гроші йшли в бюджет громади. Аукціонів більше не проводили.

«Четверта влада» поцікавался в експерта із питань земельного законодавства Георгія Могильного, що, на його думку, вигідніше для міста: продаж на аукціоні права оренди чи права власності. Фахівець переконаний, що продаж права власності вигідніший.

– Якщо продавати право оренди, то бюджет отримає в середньому від 15-ти до 30-ти відсотків її нормативної оцінки за кілька років, після чого орендар по прямій нормі закону має право відмовитися від оренди після завершення будівництва.

– Далі землю передають безкоштовно у власність ОСББ чи постійне користування обслуговуючий компанії за смішний земельний податок. При цьому, за рахунок місцевого бюджету мають побудувати всю соціальну інфраструктуру (пайові внески ж відмінили), що буде коштувати в рази більше, ніж орендна плата за час будівництва.

– Я рахував для Києва – якщо продавати землю в центрі, то бюджет вийде на нуль, а на околиці будуть навіть невеликі збитки. А передача в оренду для таких об’єктів – це меценатська допомога забудовникам за рахунок бюджету.

Експерт вважає, що корисно продавати право оренди на НЕжитлове будівництво:

– Місту все одно не треба витрачати гроші на будівництво соціальної інфраструктури для такого об’єкту, а бізнесу буде дешевше взяти в оренду, побудувати і почати приносити прибуток бюджету через податки, створені робочі місця тощо.

Спочатку ДПТ – тоді аукціон, кажуть депутати

Детальний план території – це містопланувальна документація, що уточнює положення генерального плану населеного пункту та визначає як потрібно розвивати територію.

Зокрема, визначає, які будівлі повинні бути на цій території, де вони будуть розташовані, мережі, інфраструктура, зони озеленення, порядок організації транспортного і пішохідного руху тощо. Для прикладу можна глянути детальний план території правого берега Басового Кута, який наразі оспорюють в суді.

А до чого тут детальний план території, про який згадував Павло Алексєвич? Ми намагалися уточнити в депутата, що він мав на увазі.

Павло Алексєвич каже, що поки не встиг отримати детальну інформацію про межі ДПТ.

– На мою думку, продаж ділянки у власність з аукціону місту буде більш вигідне, ніж здача в оренду, – каже Павло Алексєвич. – Але щоб вирішити, під що саме варто ділянку продавати – варто на ту територію розробити детальний план. Тоді і місто, і мешканці, і інвестор будуть мати комплексне бачення розвитку кварталу, а не лише однієї окремої ділянки.

Більше про ДПТ знає його колега по партії та роботі, архітектор і депутат Дмитро Котляров. Він розповідає, що місцевий забудовник «Реноме» має дозвіл на розробку детального плану 2-х гектарів землі, яка знаходиться неподалік. Ось ця ділянка:

Депутат каже, що на комісії з питань архітектури, будівництва та землевпорядкування він аргументував, що поки що недоцільно приймати рішення про виставляння ділянки на аукціон. Один з аргументів – невизначеність, під що потрібно використати місту цю земельну ділянку.

– Тому я наполягав, що без ДПТ на весь квартал там не обійтися, – каже Дмитро Котляров.

За словами Дмитра Котлярова, в цьому кварталі останнім часом з’явилося багато житла. Тому є потреба прорахувати навантажденя на інфрастуркутру. Також важливим є прорізання вулиці, що з’єднає вулицю Кобзарську та Гагаріна (по суті, це продовження вулиці Князя Романа).

Хто фінансуватиме розробку ДПТ

Чому Дмитро Котляров «вчепився» саме до «Реноме»? Бо «Реноме» вже отримали дозвіл на розробку ДПТ в цьому кварталі – на 2,37 гектара землі, яка у них в оренді. Тобто вони всеодно робитимуть ДПТ на свою ділянку. Але, за словами Дмитра Котлярова, такий підхід до планування територій неправильний з точки зору інтересів міста.

Депутат каже, що він – прихильник комплексного підходу до розвитку територій. А комплексність, за його словами, передбачає один загальний план розбудови та устрою території. Комплексно – значить хоча б поквартальний план (територія, яка обмежена вулицями, а не межами земельної ділянки).

– Я проводив [ще до власного депутатства] декілька зустрічей з «Реноме», яке зацікавлене в розвитку цього району. Та наполягав на комплесеній розробці ДПТ на цілий квартал, площею близько 28 гектарів, – каже Дмитро Котляров.

– Також я проводив зутріч і після виборів, і підтвердив їм своє бачення – ДПТ на весь квартал. Для них це буде виграшна ситуація, адже вирішиться дуже багато проблем. Зокрема, можливо, ця ділянка, яка біля них, буде потрібна для інших потреб, ніж житло.

З пропозицією відповідати за ДПТ всього кварталу, в «Реноме» не погоджуються.

Генеральна директорка «Реноме» Надія Гладкевич нагадує, що сесія міської ради, ще в листопаді 2019-го року, надала, за зверненням «Реноме», дозвіл на розробку ДПТ на ділянку, котра знаходиться під офісом та допоміжним корпусом компанії. Ділянка – в оренді на 50 років.

– Ми сплачуємо місту щороку земельний податок в розмірі 1 мільйон гривень, – каже керівниця. – Ніяких підстав розробляти нам ДПТ на величезний шмат міста (понад 20 гектарів) немає. З таким же успіхом це можна запропонувати будь-якій іншій фірмі, хоча це не логічно.

На думку Надії Гладкевич, створенням ДПТ має займатися управління містобудування та архітектури.

– Питання розробки ДПТ на таку велику територію, на якій розташовані ділянки з різною формою власності та оренди і з різним призначенням – зовсім не просте і зачіпає інтереси різних комерційних та державних структур. Усі ці узгодження має робити виконавчий орган міськвиконкому. Інакше буде повторення ситуації з Басовим Кутом, де інтереси рівнян зовсім не враховані.

Ми озвучили Дмитру Котлярову аргументи Надії Гладкевич. Він з ними не погоджується.

– Прохання до «Реноме» – профінансувати ДПТ, – уточнює депутат. – А замовником може бути тільки місто. Тому їм узгоджувати нічого не треба.

– Квартал, у якому розташована саме ця ділянка, зараз активно розбудовується компанією забудовником «Реноме», – каже Дмитро Котляров. – Вони вже отримали дозвіл на розробку ДПТ у цьому кварталі. Тому мені виглядає логічним провести з ними перемовини про розширення меж розробки ДПТ до всього кварталу.

– Це буде вигідно і для девелопера, і для міста, і для мешканців, які зараз купють там нерухомість або будуть купувати у наступному проєкті, – вважає депутат. – Це класичний «win-win» (коли у виграші обидві сторони, – ред.). А «Реноме» зарекомендувало себе як якісний девелопер, який разом з свіоїми інтерсами завжди розвиває і навколишні території та інфрастурктуру.

– Але, звичайно, для цього треба добра воля девелопера, без їх рішення це неможливо. Тому місту потрібно проводити переговри та шукати «точки дотику», – підсумовує депутат.

– А якщо вони не погодяться на розробку ДПТ оцих понад 20 гектарів, що тоді? – журналістка.

– Якщо вони не погодяться, то не будуть платити за розробку плану на 20 гектарів. Єдиним замовником ДПТ є управління містобудування та архітектури. Отож управління містобудування буде робити ДПТ і на території, яку просить розробити «Реноме». «Реноме може тільки погодиться профінансувати частково або повністю питання розробки ДПТ.

Надія Гладкевич розуміє, що у влади зараз є козир, за допомогою якого можуть впливати на «Реноме». Адже 2,37 гектара землі, які в неї в оренді, і на які фірма хоче ДПТ – поки що не мають цільового призначення під будівництво житла.

Наразі, в земельному кадастрі цільове призначення значиться як «Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку) для обслуговування адміністративно-побутової будівлі».

– Якби це була якась житлова зона, то ми би і на ДПТ не йшли [не мусили б розробляти план території орендованої ділянки], – каже директорка. – А оскільки ми хочемо змінити цільове призначення, то ми повинні йти на ДПТ.

– Звичайно, вони можуть не підписати нам договір [на розробку ДПТ на орендованій ділянці]. Але ж для цього має бути підстава. Бо якщо рада прийняла рішення надати дозвіл, то виконавчий орган має підписати цю угоду, – підсумовує Надія Гладкевич.

Це взагалі адекватна практика, що розробку детального плану території оплачують і фактично роблять забудовники? Чи не краще було б місту самому з цим розібратися, щоб виходити з інтересів усієї громади, а не окремих забудовників? Запитуємо про це в експерта Георгія Могильного.

– Це розповсюджена практика, бо закон дозволяє, – каже фахівець. – Але вже 24 липня 2021 року набирають чинності прийняті у минулому році зміни, і розробка ДПТ великих територій за кошти приватних осіб буде заборонена.

Зрештою 11 березня, під час сесії Рівнеради, депутати мають визначитися чи готувати ділянку під аукціон оренди, чи дати шанс для міста заробити більше коштів на продажі права власності. Ну і мають визначитися чи платитиме місто (або забудовник) за розробку детального плану території всього кварталу, чи будуватимуть вже традиційно без комплексного планування.