У Рівному сьогодні понад чотири сотні об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Створилися ці ОСББ за останні чотири роки. Років чотири тому діяло біля сотні об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Проте й донині є будинки, де люди на подвір’ї до хрипоти й стусанів одне одному сперечаються, чи варто їм вступати в об’єднання.

Про позитиви й ризики ОСББ розмовляємо з юристом Сергієм Волковим. Він голова громадської організації «Рівне. Народовладдя», член Громадської ради при РОДА.

Один з житлових масивів у Рівному. Фото з мережі Інтернет

– Знаєте, коли у 2012 році ОСББ тільки почали організовувати, то була тенденція трактувати, що ЖЕКи це всуціль погано, а ОСББ – це тільки добре. Проте скрізь є свої підводні течії. І громадянам треба бути і юридично обізнаними, і активними, щоб контролювати дії як чиновників, так і новообраних голів ОСББ, – розповідає Сергій Волков.

– А які підводні камені є? Чого людям слід остерігатися?

– Коли з ЖЕК – це погано тому, що цю комунальну власність хитрі чиновники використовували у своїх інтересах, то нині створюються приватні компанії, які будуть в одних руках, підпорядковуючись якомусь центру в Києві. Тільки у них буде ліцензія. І от маємо новий, такий свого роду комунальний всеукраїнський спрут.

– Саме тому говорять про ймовірні зміни до закону про ОСББ?

– Так, в Законі про ОСББ в новій редакції хотіли впровадити зміни, але громадськість забила тривогу. Стаття 9-та стосувалася голови ОСББ. Якщо взяти 9-поверховий будинок, то його можна розділити на кілька форм власності. Квартири це власність кожної сім’ї. А, чий, скажіть, міжквартирний простір?

– Нічий, виходить…

– Так, виходить, що нічий. В Законі намагалися внести такі зміни, щоб ці проміжки між квартирами почепити на голів ОСББ. Але це є спільна сумісна власність мешканців будинку, як і земля, на якій стоїть будинок. І це дуже важливий простір. Він не може бути нічиїм. За нього мусить хтось відповідати. Тут пролягають всі комунікації, ліфти. А друге – це земля. Будинок стоїть на землі й прибудинкова територія також має стати власністю, має бути у спільній суміжній власності. А що у нас ми маємо? Не скрізь в ОСББ оформлені акти на землю. І у людей, які живуть в будинку є ризик втратити землю під будинком.

– Як це? Хто її може забрати?

– Будинки у нас старі, занедбані. Й хочуть люди чи ні, але щоб будинок не завалився, потрібно негайно робити великі капітальні ремонти. Так чи інакше, але під якісь роботи голови ОСББ на свій страх і ризик, але змушені брати у банку кредити. От, як скажімо під ремонт підпор чи труб. А у банку свої закони. Під великі кредити мусить бути застава. І що може бути цією заставою? Земля під будинком. А люди з проплатами зволікають.

– Бо люди не мають грошей. І у нашому будинку висять оголошення, що до такого-то числа треба сплатити за труби… І дата сплати відтягується, бо багато людей не сплатили. А є такі, що й зовсім не платять.

– І, на жаль, таке явище є типовим. А коли не сплачено, цей бідний голова ОСББ потрапляє в погану ситуацію. На нього банк спершу накладає штраф й сума росте, а потім діло може дійти й до застави. Ось який ризик.

– Тому треба добре думати, яку людину обирати на голову ОСББ. Не кожна колишня вчителька може вирішити такі питання.

– Так, непрофесіоналізм голів ОСББ – це великий ризик для всіх співвласників. Міська влада у такій критичній ситуації, звісно, може щось відшкодувати. А раптом цього не станеться? Люди ризикують. От біля нас труби на подвір’ї лежать для комунікацій. Це ж на них взято кредит. А що буде, коли за ніч їх хтось вивезе? Або не назбирають грошей на встановлення цих труб і вони зіпсуються? Допустим, що створилося ОСББ й призначили якогось Петра чи Миколу головою. А він чоловік може й порядний, але ніколи до того не був господарником. Взявся чесно працювати. Оформив кредит на вікна в під’їздах чи на труби на комунікаціях. Більше мільйона вже витратив. А люди, які живуть в будинку, в основному пенсіонери. Грошей у них не вистачає навіть на ліки й вони не платять вчасно, бо у них нема грошей. Вони не розуміють, що підставляють свого голову і самих себе. А голова не знає, як вийти з цієї патової ситуації.

– Але ж місто дає певні субвенції на такі ремонти. Місто, напевно, має виступати й гарантом, що кредити будуть повернені, якщо голови ОСББ їх беруть.

– Місто субвенції дає. Дуже вигідні пропорції були на початку: 70 на 30, нині вже 50 на 50. І це треба використовувати. Люди мають відповідально до цього ставитися. Адже коли вони приватизували свої квартири, то мали б думати, що після приватизації вони й відповідальні за весь будинок.

– Допустим, що за борги банк забирає землю під будинком. Що тоді?

– Тоді банкові належить і будинок.

– Як? А люди? Куди людям подітися? Їх, що виселять?

– Будинок заберуть і продадуть якомусь власнику, хто його купить. А людей можуть і не виселяти, а віддати їм житло в оренду. Зовні нічого не зміниться, але житло тоді буде вже не їхнє. Люди його орендуватимуть і платитимуть оренду таку, яку зажадає той власник.

– Ви страшні картини малюєте, пане Сергію.

– Чого страшні? За кордоном у багатьох країнах багатоповерхових будинках зазвичай власник одна людина. Люди житло винаймають. А у нас всі кинулися приватизувати, не подумавши про ті нюанси, про які ми тут ведемо мову. Є ж бо термін експлуатації в кожного будинку. І коли не вкладати кошти в ремонти, то рано чи пізно будинок завалиться. І усі ми, який би гарний ремонт не зробили у власній квартирі, як би її не вмеблювали, ми не можемо зачинитися в своєму домашньому кубельці й бути щасливими. Як у країні, де йде війна, ми всі заручники ситуації, бо коли нашу країну не рятуватимемо, то війна прийде і до нас. Так і з будинком. Коли не дбатимемо про спільний дім, може бути біда.

– А що коли в будинку не всі квартири приватизовані?

– Цікаве питання. Нещодавно до мене звернулися люди з питанням, що одна сім’я в будинку не приватизувала свою квартиру і не хоче цього робити. В кожному будинку, до речі, одна-дві такі квартири є. Їм визначили їм термін. Вони будуть платити відсотки, коли не приватизують. В місяць визначається їм додаткова плата, як за оренду житла. Але в тому, що вони не приватизували свого помешкання, є певний позитив для усіх власників будинку. Коли дійде до того, що банк захоче забрати будинок за борги, то він не зможе цього зробити, коли в будинку одна-дві квартири не приватизовані. Ось чому їх підштовхують приватизувати житло. Всуціль приватизовані будинки, як стають неплатоспроможними, то люди одним махом можуть опинитися на вулиці, а тоді свої ж квартири будуть змушені винаймати.

– А яка схема діяла раніше? До ОСББ?

– Раніше була така схема: кошти від населення поступають у міський бюджет. Міський голова збирає керівників ЖЕКів, озвучує їм суму цих коштів і вони цю суму розподіляють зі своїми майстрами. Ці гроші по суті поступають на фірми, які дають документи – акти виконаних робіт, що вони ці роботи виконали. А чи виконали, то ще не факт. Коли люди мовчать, так все так і проходить. Коли ж люди приходять зі складеними актами, що цього не зроблено, або неналежно зроблено, то керівники ЖЕКів можуть за таке сісти в тюрму. Тому нині й вирішили створити приватні управлінські кампанії.

– Виходить, що скрізь існують свої пастки і ризики. І проста людина буде обдурена, коли вона в усьому не розбереться і не зрозуміє, що і як.

– Так. Тільки свідомі й активні громадяни можуть щось змінити. Наша біда в тому, що наші будинки занедбані. Бо крали багато років і не робили капітальні ремонти в ті роки, в які їх треба було по плану робити. Тому частина житлового фонду в аварійному стані. І все це почепили на людей – на членів ОСББ. І люди щось роблять на своїй ініціативі.

– А що ж тоді нас чекає? Невже немає якогось позитивного досвіду, який можна запозичити за кордоном?

– Є гарна міжнародна практика – кондомініуми. В усіх країнах світу, а з недавніх пір і в нашій державі таке впроваджується: квартирами та іншими приміщеннями в багатоповерхових житлових будинках володіють різні типи власників. Приватні будинки і квартири сусідять з муніципальними і відомчими приміщеннями, нежилі приміщення в житлових будинках зайняті підприємцями або знаходяться в державній власності. Для управління і розпорядження всім цим господарством і створюються об'єднання власників, які й називаються кондомініумами.

В Аргентині багато років живе мій товариш. Питаю його, як у них. Він розповідає, що люди там є власниками, які самі диктують умови. Є між будинками менеджери, які шукають фірми, щоб виконали ту чи іншу роботу за нижчу ціну. Голова кондомініуму пропонує вибір. А люди самі вибирають. Все у них робиться вчасно і навіть наперед. Вони не чекають, поки труби згниють.

– Але там люди більш забезпечені. Вся наша біда в бідності та в корупції.

– Згоден. Поки ми корупцію не викорінимо, змін на краще чекати годі. А щоб її викорінити, треба провести докорінну судову реформу.

– Будемо сподіватися на реформи і кращі зміни. Спасибі за розмову.